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??本報記者譚志娟采寫整理
??目前很多經濟發展的引擎還沒啟動,如高鐵新城、棚戶區改造、智慧城市建設、產業園開發、城鄉戶籍制度統一等,這些內容背後都會迸發出無窮的購房 需求。一旦意識到這一點,那麼就會認為目前房價的波動是周期性的現象,而非拐點層面的大變化。市場預期會因為此類因素而得到轉變,進而使得房價止跌反彈。
??作者系上海易居房地產研究院研究員
??當然,二線城市在總體上漲的過程中,以部分重點城市的漲勢最明顯,包括南京、杭州、鄭州、廈門、合肥等城市,此類城市經濟發達,過去壓抑的房價或面臨報復性反彈的可能,這個風險值得購房者警惕。
??從一線城市來看,今年5月份開始,一線城市和全國70個大中城市的走勢一致,出現瞭下跌,跌幅達到瞭0.08%。隨後也經歷瞭跌幅擴大、跌幅收 窄的態勢。2011年一線城市房價下跌的特征,當時跌瞭8個月。如果按這樣一個歷史邏輯看,考慮到目前一線城市房屋三胎成交量已經上升,那麼今年跌幅也基本要沿襲 2011年的走勢,要持續8個月。如果這樣考慮,那麼也基本在年度呈現跌無可跌的態勢,即出現房價上漲。
??但是,新一屆政府顯然對於樓市穩健發展的調控依然有比較大的手腕,包括“穩定住房消費”的字眼提出,某種程度上都是對房地產市場在宏觀經濟中的重視程度依然是不變的。尤其是各大城市限購政策放松下,並沒有中央政府的打壓,這會使市場依然看好中國樓市。
??另外一種是返鄉置業的需求,包括郴州(機場建設帶來利好)、金華(高鐵貫通帶來利好)等城市,都有房價上漲的充足理由。而一些房價下跌的城市,依然 是庫存過大、市場信心不足的城市。最典型的就是東北部分三四線城市、西北地區部分產業導入速度慢的城市。此類城市價格反彈跡象不明顯。
??2015年第一季度置業者應如何置業?對於置業者而言,置業時需要註意三方面:首先,應跑在房價止跌反彈的時間節點前,因為購房置業至少需要經歷三個月的時間,若不跑得快,那麼房價上漲態勢就會跑得比你快。所以,按目前的走勢,盡量提前置業,比如在2014年12月。
??房價止跌反彈的完成過程加快
??進入年末,市場對於明年一季度房價比較關註。而判斷房價走勢,關鍵要看三個變量。第一是供求變量,即庫存去化周期;第二個是貨幣變量,包括流動性、公積金按揭貸款的便利程度等;第三個是市場預期。
??但是,如果從庫存去化角度看,目前去化速度在持續加快。如果按照“庫存量/近6個月成交面積均值”來衡量庫存去化周期。總體上看,今年第四季度 包括一二三四線在內的典型城市庫存去化周期會低於16個月,去化壓力明顯低於前三季度。而根據經驗,如果庫存去化周期低於14個月,那麼房價就會面臨一個 止跌反彈的可能。因而樂觀地看,2015年第一季度房價會呈現止跌反彈的可能。
??所以從上述三個變量可以看出,即使宏觀政策層面在第一季度並不繼續出狠招,房價止跌反彈的過程也能夠較容易地完成。如果考慮到宏觀經濟的救市力度會加大,此類政策會帶來溢出現象,即間接給樓市帶來利好,進而使得房價止跌反彈的完成過程會更快。