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  DTZ戴德梁行華北區董事總經理何衍鈞先生為媒體發佈會致辭並做演講。何衍鈞先生認為，近年商業地產的發展速度很快，原因主要有兩點：首先，這是受益於國傢對住宅調控的影響，使房地產開發企業開始轉型，加大瞭商業地產開發比重；其次，伴隨著中國城市化率的逐漸提高，第三產業所占GDP的比重不斷在擴大，對商業地產的需求也進一步增加，這使得投資者將更多的資金投放到商業地產領域。

內容來自sina新聞

  4月9日，DTZ戴德梁行召開瞭2014年第一季度媒體發佈會，其中專題討論的主題為"中國商業地產未來發展方向探討"。

  DTZ戴德梁行華北區商業地產部助理董事羅俊崴先生、華北區策略及發展顧問部董事全海燕女士、華北區寫字樓部董事王剛先生、華北區投資及顧問服務部董事劉兵先生、華北區估價及顧問服務部董事胡峰先生，就此次發佈會召開瞭專題討論，席間他們分別依據各自在其專業領域的豐富經驗，對中國商業地產的未來發展做瞭分析和預測。

  但是，在商業地產快速發展的過程中，一些問題相伴而生。首先是電商對零售業的沖擊。中國電子商務研究中心數據顯示，2013年中國電子商務市場交易規模為10.2萬億元，較2012年8.5萬億元增長瞭29.9%；其中網絡零售市場交易規模達1.9萬億元，較2012年1.3萬億元增長42.8%，占社會消費品零售額的比重達到8.0%。另外，在二三線城市商業物業項目集中放量的情況下，商業項目的招商難度很大，從指標上體現出較高的空置率。

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  DTZ戴德梁行華北區策略及發展顧問部董事全海燕女士認為，商業物業在一、二線城市進一步升級的方向，是形式和業態方面的更加細化。通過商業物業的歷史發展脈絡，可以看出商業物業是以人們對商業活動的需求不斷提升和不斷細化為線索，不斷進行在形式、形態、業態等方面的進化，變得更加細致。我們發現商業活動越發成熟的城市中，商業物業的形式越多樣，使每一種商業活動、每一類商業需求都能找到最為貼切的場所。

  DTZ戴德梁行華北區商業地產部助理董事羅俊崴先生從事商業地產咨詢和租售服務多年，在商業地產領域有豐富的實戰經驗。他認為，體驗型商業是未來購物中心的發展方向，會讓商業煥發自身特有的魅力與個性，其主導因素包括業態體驗和功能體驗。

  業態體驗是指商業項目需突破傳統業態規劃的枷鎖，打造更時尚、好玩兒、新奇、富於探索性的商業功能及元素。為瞭更好地說明，羅俊崴先生為現場來賓講解瞭案例，如曼谷SiamaParagon項目內設立的東南亞最大的水族館、武漢楚河漢街項目內引入的中國大陸第二傢杜莎夫人蠟像館、馬來西亞全球第一傢樂高室外樂園等。同時，羅俊崴先生也強調，業態體驗的打造需著重考慮投入成本、運營維護難度、產品創新性及體驗式業態與消費者的粘性等問題，最終達成創新、轉變之融合。

  功能體驗是指商業項目需在滿足租戶硬件要求的同時，愉悅顧客感受，打造全方位舒適愉悅的購物環境。功能體驗提升，可從優化建築設計及人性化服務兩方面做文章。商業建築設計方面，主要包括燈光效果的渲染、合理的交通動線、獨特的主題建築風格、舒適的公共空間、景觀小品及主力店鋪的設計等；人性化服務方面，主要包括設立不同體驗感的公共休息區、設置人性化的洗手間、采用智能便捷的停車系統、設置多媒體互動式服務設施等。

  在這樣背景下，一些言論開始流行，例如是商業地產腹背受敵、商業地產崩盤論等。中國商業地產當真即將崩盤嗎？何衍鈞先生認為，任何商品交易市場都存在波動，房地產市場也不例外，DTZ戴德梁行不支持所謂的"崩盤論"。

  傳統百貨滿足目的性消費需求，以百貨形式為主，業態針對所有商業需求，比如新天地百貨、雙安商場、當代商城等。購物中心則是滿足非目的性消費需求，以購物中心的形式為主，業態針對不同年齡消費群體細化，比如來福士、世貿天階。除瞭傳統百貨和購物中心外，針對小眾的精品百貨可視為購物中心的變種類，類似於K11、僑福芳草地等，這些是具有藝術元素的購物中心項目，所針對的客群可以稱為城市中"趕時髦的小眾精英"。購物中心未來的發展將出現帶有各種特色元素的、為小眾服務的精品商業項目。

  DTZ戴德梁行華北區寫字樓部董事王剛先生，在寫字樓咨詢領域具備豐富的實操經驗。他認為廣義的商業地產包括商場、酒店、寫字樓、商務公寓等，一切可以用來作銷售和經營這些物業綜合體的運營形式。從房地產開發投資完成額累計同比數據來看，2009年起，辦公樓和商業營業性用房的投資額同比增長率開始超過住宅增長率，商業營業性用房投資累計增長幅度一直保持在20%以上。隨著市場容量的增強，商業地產的投資需求不斷上升，同時，隨著城鎮化的推進，市場容量呈不斷增加的態勢，省會以上城市都可以支撐多個商場或寫字樓物業的投資。未來更多資金流入商業地產市場，商業地產投資將維持走高態勢。

  DTZ戴德梁行華北區投資及顧問服務部董事劉兵先生表示，位於核心商圈的商業物業很受投資者青睞。從商業物業細分類別來看，酒店、商場、寫字樓，不同商業業態投資屬性不同，投資回報也有所不同；同時依據物業所屬城市屬性不同，投資回報也有所不同。商業物業具有金融屬性，對資本運作的要求非常高。商業地產在運營階段將轉向"資本和運營"，投資屬性更加突出。劉兵先生認為，未來的商業地產項目將更加關註運營階段的投融資能力，具有較強投融資能力的商業地產項目才最具競爭實力。

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新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-04-10/09494053019.shtml

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